一年卖不到100亿还敢这样死磕质量，老宋你有对手了！
原创 2016-11-02 刘芳明源云服务
“2016年房地产质量管理创新峰会·北京场”结束后，一家叫“ManBetX万博手机网站”的房企突然“火”了。
微信群里到处是对康桥的议论：
一家规模不到百亿的区域性房企，为何会成为在场众多百强的追捧对象？上面的群友们给出了正解。
三年实现倍数级增长，康桥却在开工量翻番的情况下保证了产品品质的稳定，甚至越来越好，这与其近3年搭建的工程管理体系密不可分。
康桥的体系能否成为百亿房企在规模扩张中学习的超级样本？明源地产研究院远赴郑州专访了ManBetX万博手机网站副总裁吴建强。
“靠人盯”已经“靠”不住
“康桥没有存货。”这是和郑州同行聊天时给我们印象最深的一句话。没有存货的原因很多，其中重要一点是康桥的房子好，“每次开盘都是用抢的。”一位同行略带羡慕的口气。
“早年我们规模不大时，每年2-3个项目的开发量，都是从公司派人到项目上来盯进度、抓质量。”吴建强说。从第3个开发项目起，康桥就开始把之前项目中所有的客户投诉整理成审图要点；而康桥内部更有“进度为本，质量是天”的天条。
ManBetX万博手机网站副总裁吴建强
但进入到2014年，随着项目开工量倍数级增长，这时还靠各个层级的人来盯、监督已经“靠”不住了，“必须有套体系制度把公司对工程的一贯要求在大开工量下从始至终地贯彻下去。”吴建强回忆道。
在此背景下，ManBetX万博手机网站从2014年开始搭建自己的的工程管理体系。
不能就工程管理来谈工程管理
“很多时候工程质量不好，大家会埋怨是工程技术部没管好。但工程没有管好可能是多方面的：有可能在前期设计阶段就埋下了隐患，也可能是对供应商的管理不够好，”吴建强说，“所以，绝对不能就工程管理来谈工程管理。”
首先得设置完善的组织架构，让体系落地有组织支撑：
其次是建立全流程的管控体系：
工程实施阶段的品质管控
从设计阶段开始做管控，康桥主要分两步走。
首先是集中审图，组织相关部门按照审图要点进行3-5天封闭审图，除了设计问题的检索，也对控制质量的技术措施是否在施工图体现进行检索，集中整改以后才允许出蓝图。其次是滚动审图，“现在工程现场不看图或很少看图已是常态，所以康桥要求针对眼下开展的工作进行滚动审图，以此确保工程质量一次成型，减少设计变更。”
在最重要的工程实施阶段，康桥通过以下的方式来严控工程品质管理。
“这套体系主要是把大家的管理动作标准化。”吴建强说。
比如，工程开工了，合同签好后招标部需要给工程部进行交底。交什么、怎么交？康桥工程管理部会制定标准化的表单，对技术参数、管理动作、管理标准、验收要求等全部表单化，招标部在招标时只需要根据项目特性修改个别数据，然后按照标准内容执行就好。
等到施工单位进场了，第一次会议怎么开？怎么给施工单位交底？施工单位怎么给工程部反交底？样板先行怎么做？怎么验收？验哪些内容？表单里都有验收的项目？等等，你只需要拿着这些表单去执行就行了。
集团的工程管理部还制定了15项质量管控流程，涵盖工程所有分部分项工程（如砌体质量管控、粉刷质量管控、保温质量管控、屋面质量管控、门窗质量管控、智能化质量管控等），流程里明确要求了材料验收、过程检查、破坏性检查、完工验收等内容，让分项工程的进场、过程、完工三方面的管理动作更加标准化、精细化。
如此一来，就明确了公司对工程管理的若干个阶段、若干个工程的若干个标准管理动作的要求。
而康桥的所有管理动作都和付款挂钩。每次给施工单位付款时我必须知道你这些动作都做了没有？达到了标准没？如果没有必须回去把动作先补上。同时，康桥设有独立的质量监察部，会审计你的每一个动作是否到位。
最难不是体系搭建，是执行！执行！
从几十亿到百亿，康桥的工程管理体系更多是一个从无到有的过程，“前两年我们一直在做加法”，这就直接导致上了这套体系后，一线工程管理人员的工作量增加了。
“所以最难的不是体系搭建，而是如何化解一线在执行时的抗性，让动作能贯彻下去？”
这时，康桥主要用了两个方法。
第一步强制执行，制度宣贯时要强制执行；第二是对各个工程技术部进行每月成绩排序。
“总部每月给各项目工程技术部进行强制排序，激励大家按标准管控动作执行。”吴建强说。这个过程中，康桥会进行月度考核和长效激励。
而ManBetX万博手机网站集团有一个工程管理部，“我们会安排项目上的工程技术部经理来轮岗一段时间，让他们从集团层面来了解这套体系，再横向来看各个项目对于体系的应用效果，思想上会有一个质的变化。”吴建强说。
“以前他只是站在自己位置上，总觉得管理执行下来有很多难度，或是工作量太大、或是人手不够、或是管不了，一堆的借口。当他调到公司总部来后，看那么多项目的条件和他也差不多，但人家却做得很好，就会反思。”
经过3个月到半年调整再把这些人派回项目，结果发现：原来难落地的管理动作，现在推行起来容易多了。
这些动作走下来，今年康桥的在建面积达到了550万㎡，但工地管理却更有秩序了，“现在，工地基本上都是有条不紊地在走，以前那些救火的工作没有了。”吴建强说。
破坏性检查，少点套路多点真诚
除了看重工程实施阶段，康桥也非常重视对材料的质量控制，力图从源头扼杀质量问题的发生。
材料进场后，康桥会设置三道关卡来保证对材料的控制。
第一道关卡，是在材料进场的时候有一个材料验收，这是走正常的检查程序，需要提交材料的《合格证》、《检验报告》、根据公司制定的材料标准化验收表单进行验收。
第二道关卡，康桥公司会不定期去在建项目施工现场对各种材料独立抽样送检，然后不具名送去康桥签约的监测试验室，“匿名送检，也不标明是哪个单位哪个标段，这个费用也是我们自己掏。”
第三道关卡就是康桥的破坏性检查
“比如在材料、部品进场和付款、竣工验收过程中，我去切割一块看看有没有隐蔽的质量问题。像入户门，我们会切割开后看内部的填充物、加强筋等是否符合合同约定的质量标准。我们希望通过这种动作持续做下来，至少在康桥体系里传递给供应商的一个信息就是：招标阶段我有非常明确的质量标准要求，你需要做的是按照要求进行合理报价，然后送到工地的是符合我们要求的产品。而不是进入一个恶性循环——我要的是一个好东西，因为没有管控好施工单位让他们有空子可钻，结果低价中标，导致施工质量不可控，最后对品牌造成伤害。”
为什么要做破坏性检查？吴建强说，这是不得已而为之。国内目前诚信机制建立的不完善，“不像万科、金地这种百亿千亿级别的开发商，巨大的规模效应让供应商十分珍惜与他们的合作机会。康桥作为百亿级房企，他们对我们的珍惜程度远比不上万科金地，所以我们必须有相应的措施办法，而不是一味去学标杆的工程管理体系。”
工地黑科技，自动跟踪、自动监控、自动预警
今年6月份，康桥正式上线明源移动质检系统。
康桥是国内第一批上线工地管理信息化系统的房企，着实颠覆了以往只有万科、金地等百亿千亿巨头才用如此高大上信息化工具的印象。
“我们认为，随着企业规模的扩张，同时开工量超过5个就需要上这种体系性的信息化手段了。”
事实上，从工程的开工到结束康桥做了若干的管控动作，这些动作的落地一方面是在关键的付款环节去控制，另一方面还是靠人，“主要靠质量监察部去到项目做日常的监督、参与关键验收来监督执行，但管控动作一多，一线管理人员往往不清楚每个动作做到了没？有没有遗漏？”
而通过上线明源的移动质检系统，康桥把若干的管控动作设置到APP中，通过手机提醒、记录和反馈来对工地现场进行自动跟踪、自动监控、自动预警。
“比如我管这栋楼，我一上班就有一条信息推送，这个阶段有哪几个事情需要做？做完后我们把成果上传后再做闭环，上传成果后台做自动归集和整理。”
目前，移动质检已经应用在康桥项目的现场检查、实测实量和工序移交三个环节。
第一个是现场检查，除了正常的检查程序，康桥也在利用微信群做。但微信群每天的信息量太大，问题很快就被覆盖，无法实现跟踪和反馈动作。有了移动质检就解决了人为盯和跟踪的工作，而且后台还能对问题进行数据分析。
另一个是实测实量，康桥要求施工单位做100%，监理做100%，工程部做30%抽检，集团做10%的抽检，原来这些工作都是纸质的、手写，这时就会因为人员岗位调整和变动可能导致资料丢失和记录不清晰的问题。另外，公司和集团的抽检，要求把所有资料调出来，调的过程中会浪费监理的时间，很麻烦。移动质检上线后，做抽检就只需要从系统后台调出数据即可，不耽误监理和施工方的工作时间。
“通过移动质检这套系统，康桥可以做到提前预警、到时提醒、事后报警，这就让我们这套管控体系慢慢成为一种习惯，未来，康桥的工程管理会变得越来越轻松，公司投入精力也会越来越少。”
客户与质量直连
而康桥的更大畅想是，未来某一天，业主直接通过移动质检APP就能参与到施工过程中，了解工程进展、产品质量，看到真真正正的质量数据，“以前大家都说康桥的房子质量不错，但究竟好在哪里？好的标准是什么？他们不知道。通过这个端口与客户互联，让更多人看到康桥是怎么建造出好房子。”吴建强说。
一年卖不到100亿，还敢这样死磕质量，甚至想发动一场房地产行业里开放式工地的革命，这让人不禁联想到远在杭州的宋卫平和绿城。
当年，江湖上流传着老宋的许多段子：因为立面颜色不好看，敲掉重做；因为一个窗户弧度不够好，敲掉重做。如果说，老宋对品质的极致追求造就了今日的绿城，那么，康桥对质量体系的死磕能否助其在下一个倍数级增长时走得更好、更远？
我们拭目以待。
